Den opdelte ejendom kan forandres på andre måder end beskrevet i kapitel 3 og 4. Det kan være ændringer ved
5.1 Tilførsel af bygning ved matrikulær sammenlægning eller arealoverførsel
Hvis en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, tilføres en bygning ved matrikulær sammenlægning med en anden samlet fast ejendom eller ved arealoverførsel, skal den tilførte bygning opdeles i ejerlejligheder. Dispositionen er uomtalt i ejerlejlighedsloven, lovbemærkningerne hertil og i litteraturen. Da ejerlejlighedslovens § 12, 1. pkt. bestemmer, at ejendomme skal opdeles i deres helhed, kan der dog ikke være bygninger på den opdelt ejendom, der ikke er opdelt i én eller flere ejerlejligheder. Kravet, om at alle bygninger på ejendommen skal være opdelt, modificeres for bygninger, der har en fællesfunktion for ejerforeningen. Se hertil kapitel 2.3.
Hvis den tilførte bygning er er en beboelsesbygning, der er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, medfører ejerlejlighedslovens § 16, stk. 1, nr. 1, at bygningen ikke kan opdeles, medmindre bygningen kan opdeles efter en af de bestemmelser i ejerlejlighedsloven, der giver hjemmel til opdeling af gammel bygningsmasse. En bygning med højst to beboelseslejligheder kan eksempelvis opdeles efter ejerlejlighedslovens § 17. Det er også muligt at udlægge den ældre beboelsesbygning som én ejerlejlighed efter ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt.
Hvis den tilførte bygning er en anden bygning end en ældre beboelsesbygning, kan opdeling ske efter ejerlejlighedslovens øvrige opdelingsregler, hvis de finder anvendelse på bygningen. En erhvervsbygning vil eksempelvis kunne opdeles efter ejerlejlighedslovens § 18, ligesom en beboelsesbygning, der er påbegyndt opført efter den 1. juli 1966, kan opdeles efter ejerlejlighedslovens § 14.
Ved opdeling af en hel bygning, der er tilført en opdelt ejendom ved matrikulær sammenlægning eller arealoverførsel, skal der foruden den dokumentation, der er nævnt i registreringsbekendtgørelsens § 8, stk. 1, nr. 1-4, foreligge de erklæringer og dokumenter, der fremgår af bekendtgørelsens bilag 1, som dokumentation for, at betingelserne for opdeling i ejerlejlighedsloven er opfyldt. Da der samtidig sker en matrikulær forandring, skal sagen i Ejendomsregistreringsportalen sendes ind som en kombinationssag.
Når en opdelt ejendom sammenlægges med en samlet fast ejendom, kan landinspektøren vælge, hvilken en af ejendommene, der skal være den fortsættende ejendom. Det kan dog være hensigtsmæssigt, at den opdelte ejendom er den fortsættende ejendom, da det komplicerer ekspeditionen hos Tinglysningsretten samt medfører væsentlige systemmæssige udfordringer hos Geodatastyrelsen, når en ejerlejlighedsejendom sammenlægges med en anden ejendom, og ejerlejlighedsejendommen udgår. Det skyldes, at de registrerede ejerlejligheder i så fald skal overføres fra den udgåede ejerlejlighedsejendom til den ejendom, den sammenlægges med.
5.2 Udskillelse af bygninger fra en opdelt ejendom
En ejerlejlighedsejendom kan spaltes ved matrikulær udstykning eller arealoverførsel, således at en eller flere bygninger efterfølgende får beliggenhed på en anden samlet fast ejendom. Spaltning af en ejerlejlighedsejendom er ikke reguleret af ejerlejlighedsloven, og der skal derfor ikke henvises til en hjemmel heri.
Situationen er omfattet af registreringsbekendtgørelsens § 7 om andre ændringer af ejerlejligheder end videreopdeling. Der skal udarbejdes en særskilt ejerlejlighedsfortegnelse for hver opdelt ejendom. Det betyder, at der skal indsendes to ejerlejlighedsfortegnelser i sagen. Det følger af registreringsbekendtgørelsens § 7, stk. 1, nr. 2, der henviser til bekendtgørelsens § 4, stk. 2. Ejerlejlighedskortene skal også tilpasses, jf. § 7, stk. 1, nr. 3 i registreringsbekendtgørelsen.
Ifølge registreringsbekendtgørelsens § 7, stk. 1, nr. 4, skal der ved anmodning om registrering foreligge dokumentation, der sandsynliggør at ejeren i forhold til de øvrige ejere af ejerlejligheder i den opdelte ejendom, er berettiget til at registrere ændringen. En spaltning af en ejerlejlighedsejendom vil som udgangspunkt medføre en ændring af fordelingstallene, der forskyder retsstillingen mellem ejerne af ejerlejlighederne. Beslutningen herom, vil derfor som udgangspunkt kræve tilslutning fra alle ejerne af ejerlejlighederne.
Da der samtidig sker en matrikulær forandring, skal den matrikulære sag i Ejendomsregistreringsportalen sendes ind som en kombinationssag.
Afhængig af hvilke bygninger, der udskilles fra ejerlejlighedsejendommen, kan der efter arealoverførslen eller udstykningen opstå to opdelte ejendomme eller én opdelt ejendom og en samlet fast ejendom.
|
Eksempel:
En ejerlejlighedsejendom består af to bygninger med to ejerlejligheder i hver. Ejerne ønske at spalte ejerlejlighedsejendommen ved udstykning. Udstykningen medfører, at den ene bygning fraskilles ejerlejlighedsejendommen.
Ejerlejlighedsejendommen kan spaltes, så der efter udstykningen er to opdelte ejendomme med en bygning med to ejerlejligheder på hver.
Hvis den ene bygning på ejerlejlighedsejendommen i stedet er en gammel beboelsesbygning, der ved opdelingen er blevet udlagt efter ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt., vil der efter udstykningen være en ejerlejlighedsejendom bestående af bygningen med to ejerlejligheder, og en samlet fast ejendom, hvor bygningen, der var udlagt efter ejerlejlighedslovens § 12, 4. pkt., er beliggende. Efter udstykningen og spaltningen er ejendommen med en gammel beboelsesbygning ikke en opdelt ejendom, men en samlet fast ejendom. Ejerlejligheden i denne bygning nedlægges.
|
5.3 Hævd
Der kan vindes hævd på en opdelt ejendom efter Danske Lov 5-5-1. Spørgsmål om ejendomshævd kan opstå
- mellem en ejerlejlighed og fællesareal/-lokaler,
- mellem ejerlejligheder
- mellem grunden og den tilgrænsende ejendom
Hvis der er tale om hævd mellem ejerlejligheder, skal ejerne af de pågældende ejerligheder anerkende hævden, for at registrering kan ske.
Registrering af hævd over fællesareal forudsætter, at ejerlejlighedsejerne anerkender hævden, idet alle ejerlejlighedsejere har ejendomsret til arealet, jf. ejerlejlighedslovens § 3, stk. 1. Anerkendelse af hævd ligger uden for bestyrelsens kompetence. Når ikke andet er anført i vedtægterne for ejerforeningen, omfatter bestyrelsens kompetence dispositioner og beslutninger, der vedrører den daglige drift og administration af foreningen og dens ejendom. Alt, hvad der ligger ud over sædvanlig drift og administration, må som udgangspunkt være et generalforsamlingsanliggende.
Anerkendelse af hævd over fællesareal må anses for at være omfattet ”andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen”, som nævnt i § 4, stk. 2, i normalvedtægt for ejerforeninger. Det betyder, at en beslutning om at anerkende hævd over fællesareal som udgangspunkt kan træffes af generalforsamlingen med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal. Dette udgangspunkt fraviges, hvis retsstillingen mellem ejerne forskydes, jf. normalvedtægtens § 7.
En anmodning om registrering af andre ændringer af ejerlejligheder end videreopdeling, skal indeholde dokumentation, der sandsynliggør, at ejeren i forhold til de øvrige ejere af ejerlejligheder i den opdelte ejendom, er berettiget til at registrere ændringen, jf. registreringsbekendtgørelsens § 7, stk. 1, nr. 4. Hvis der er tale om hævd over fællesareal, vil et referat fra et generalforsamlingsmøde, hvor det er besluttet med 2/3-flertal at anerkende hævden være tilstrækkelig dokumentation, forudsat der ikke er fastsat andre bestemmelser i en særvedtægt for ejerforeningen eller beslutningen måtte kræve vedtagelse efter normalvedtægtens § 7. En anerkendelse af hævd underskrevet af samtlige ejerlejlighedsejere vil også være tilstrækkelig dokumentation i forhold til Geodatastyrelsens registrering af sagen.
Hvis ejerlejlighedsejerne ikke anerkender, at der er vundet ejendomshævd over grunden, må skellet afsættes af en landinspektør ved en skelforretning efter reglerne i udstykningsloven §§ 35-41 – i Københavns Kommune må skellets beliggenhed fastslås ved dom over de ejerlejlighedsejere, der har modsat sig hævden.
5.4 Opløsning af ejerlejlighedsfællesskabet
Opløsning af ejerlejlighedsfællesskabet er ikke reguleret af ejerlejlighedsloven eller normalvedtægten. Det antages, at opløsning af ejerforeningsfællesskabet kræver enighed fra alle ejerne.
Sagstypen ”Nedlæggelse af ejerlejlighedsfællesskab” skal vælges i Ejendomsregistreringsportalen, og der skal vedlægges oplysninger om
- hovedejendommens BFE-nummer, matr.nr., ejerlav og beliggenhedsadressen
- de berørte ejerlejligheders BFE-nummer, ejerlejlighedsnummer og beliggenhedsadresse
Dokumentationskravet ved opløsning af ejerlejlighedsfællesskaber er beskrevet i registreringsbekendtgørelsens § 7, stk. 6.
Hvis bygningerne på en opdelt ejendom fjernes enten ved nedrivning eller brand, medfører det ikke et krav om, at ejerlejlighedsfællesskabet skal opløses. Rettighederne for ejerlejlighedsejerne består stadig i overensstemmelse med deres fordelingstal (medmindre andet følger af særvedtægter eller deklarationer). Genopførelse af bygninger, der herefter opdeles i de oprindelige ejerlejligheder, anser Geodatastyrelsen for udtryk for, at byggeretten og rettighederne i øvrigt mellem medlemmerne af ejerforeningen fordeles i overensstemmelse med fordelingstallet (hvis ikke andet følger af særvedtægter, deklarationer eller en vedtagelse på generalforsamlingen).
Når ejerforeningsfællesskabet er opløst, vil der ikke længere være tale om en opdelt ejendom, men en almindelig samlet fast ejendom.